invertir en alquileres

Para muchos tener que lidiar con problemas de inquilinos es algo frecuente. No obstante, tácticas como la reducción del alquiler para mantener buenos inquilinos y el desalojar inquilinos problemáticos pueden ser estrategias difíciles de llevar a cabo.

Mientras que los alquileres más bajos pueden afectar a la rentabilidad de un propietario, los desalojos pueden ser caros y pueden costar malos ratos y tiempo. Además se incurren en gastos básicos para volver a promocionar el inmueble para nuevamente alquilarlo, los meses de alquiler perdidos, pintar y acondicionar y hasta los honorarios de abogados para desalojar a un inquilino puede ser bastante altos. Además, el inquilino puede dañar intencionalmente la propiedad, si las cosas se complican mucho.

Si eres de los que quieren elegir los alquileres como una salida a las inversiones rentables para diversificar tus diferentes fuentes de ingresos o te estás preparando para alquilar tu primera propiedad, es importante saber que es posible que tengas que pasar por el proceso de desalojo en algún momento. Incluso si eres un buen propietario y haces lo que este a tu alcance para construir unas relaciones positivas con tus inquilinos, en algunos casos, esas relaciones simplemente pueden convertirse en desagradables. Pero si quieres mediar primero antes de enviar un aviso de desalojo, puede que quieras llegar a algún tipo de acuerdo o probar estos consejos antes:

Los problemas más comunes a los que se enfrentan los propietarios a la hora de alquilar:

1. Los inquilinos se niegan a pagar el alquiler:

Los inquilinos pueden dejar de pagar a los propietarios por varias razones, por no tener flujo de efectivo o paro, desempleo temporal, reparación y mantenimiento del inmueble, entre otras. Pero está claro que la comunicación es fundamental cuando nos topamos con este tipo de problemas, y a veces ​​es importante entender al inquilino y la entorno si es posible, tratar de llegar a un acuerdo.

Opciones para reestructurar los pagos:

Si el inquilino tiene problemas de liquidez, el método más seguro para cobrarle el alquiler es estructurar las opciones de pago. Como propietario, debes reconocer que las personas a veces tienen dificultades con el pago de deudas, puedes probar la implementación de aceptar un pago parcial de un inquilino cada 3 o 6 meses. Otra buena manera de poder cobrar algo es prorratear los cargos por pagos atrasados ​​y renta atrasada durante el resto del contrato de arrendamiento del inquilino.

También se puede negociar pagos parciales semanales para ayudar con el flujo de caja de los inquilinos e incluso utilizar una parte del depósito de seguridad para aliviar la presión en determinado momento. Establecer un plan de pago estricto y hacer un buen seguimiento es la clave para asegurarnos de que se cumpla el plan de pago. Es habitual, que los tipos de inquilinos más adecuados para hacer este tipo pagos flexibles, son los que tienen problemas financieros a corto plazo y que nos pagan cada vez que tienen el dinero y no por los términos del contrato de arrendamiento.

2. Adelantarnos a los acontecimientos con un buen proceso de selección:

Una verificación de las deudas no es suficiente para detectar inquilinos problematicos, pero al menos es un buen indicio para comenzar. Tenemos varias formas de que el proceso de selección nos ayude a eliminar a inquilinos problemáticos:

Realiza una minuciosa investigación de empleo:

Aunque no se puede pedir un informe directamente de este tipo de cosas, si se podría solicitar con autorización previa de los futuros inquilinos, alguna carta de recomendación o tiempo de antigüedad en el trabajo o pedir un informe la agencia de informes de crédito o ficheros Asnef.

Importancia de la visita de venta:

El objetivo principal de un propietario durante una visita no es vender el alquiler a un inquilino potencial. Al contrario, es aprovechar la oportunidad de entrevistar a los solicitantes y averiguar por qué están dejando su residencia actual, y determinar lo que esperan de su nueva alquiler.

Buscar referencias de propietarios anteriores:

Una buena idea es hablar con el arrendador actual o anterior de los futuros inquilinos. Pero tampoco hay que fiarse mucho de los actuales ya que si el inquilino no es deseable, el propietario actual podría dar una recomendación positiva, con la esperanza de hacer que el inquilino se vaya.

Hay mucha gente comprometida:

Una persona con un historial malo de crédito no va a ser necesariamente un mal inquilino, ya que las personas tienden a pagar sus facturas de alquiler primero que nada. Dependiendo de la cantidad de las deudas que tengas, puedes ofrecer al solicitante un período de prueba con un depósito más elevado de lo normal o un periodo de prueba de tres meses.

3. El edificio tiene una mala fama:

Desde fiestas ruidosas a vecinos indeseables, hay varias razones por las que los edificios de apartamentos pueden desarrollar una mala fama que puede afectar a la capacidad de un propietario para atraer, inquilinos respetables y buenos pagadores.

Hable con Aplicación a la Ley:

Si es necesario, póngase en contacto con la policía para averiguar si realmente son ciertas las quejas, si hay llamadas de denuncias, etc. Incluso con la cooperación activa de la policía, no se debería tener dificultades para eliminar a los malos inquilinos o al menos hacer cumplir las normas.

4. Un inquilino es problemático con los vecinos:

Si bien la implementación de un minucioso proceso de selección puede eliminar muchos inquilinos problemáticos, podría no prevenir futuras disputas entre vecinos. Las actividades de los inquilinos pueden impactar de manera negativa y directa sobre ellos.

Anime a los inquilinos para que resuelvan los problemas:

Una solución para dichos litigios es sugerir que todos los inquilinos intenten resolver las disputas entre ellos mismos. Hacer una cláusula en el contrato de arrendamiento que establezca específicamente que todos los inquilinos deben hacer todo lo posible para resolverlos sin su intervención.

5. El edificio tiene una constante rotación de inquilinos:

Uno de los problemas más comunes a los que se enfrentan los inquilinos y que causa que se vayan de una propiedad son los desacuerdos con las reparaciones y reformas. Por lo tanto, hay que garantizar que las labores de mantenimiento y las reformas y/o arreglos que se hagan sean profesionales, de alta calidad para mantener una relación positiva con sus inquilinos.

Por desgracia, en algunos casos extremos, el desalojo puede ser la única opción. A veces, un propietario considera que un inquilino al que da una oportunidad se convierte en dos posibilidades, que luego se traduce en una tercera oportunidad, y así sucesivamente hasta llegar a la pérdida de los ingresos del alquiler.